税后工资8000元，有3套住房的三口之家，计划5年后买车换房

　　理财顾问：中国工商银行广州流花支行

　　对象：梁女士

　　家庭状况：梁女士37岁，丈夫44岁，均在事业单位上班。有一9岁 小孩，双方均有老人需要赡养。

　　收入：夫妻双方税后工资共约8000元/月，住房公积金共1700元/月。市区内有自住房一套，市值约60万元。市区内有出租房一套，市值约90万元，月租3900元。郊区待租房一套，市值约60万元。

　　支出：市区两套房已经供完。郊区一套办理了25万元15年公积金贷款，月供2300元。家庭生活费加老人赡养费，每月4000元。孩子教育费900元/月。

　　积蓄：银行活期存款4万元。

　　借贷：家庭借款16万元。

　　：只有夫妻双方单位规定购买的保险。

　　理财目标：如何令财产更好增值及提升生活质量？5年后适合买怎样的车子、换怎样的自住房？

　　家庭财务状况分析：自由度不高

　　梁女士家庭资产负债率为19%，储蓄率为47%。家庭资产以房产为主，流动性较低，财务自由度指标仅为54%左右(理想值为≥100%)。

　　理财总体建议：增加金融资产占比，提高资产生息能力，加强家庭保险保障。

　　梁女士家庭资产负债表(单位：万元)

　　家庭资产 金额 家庭负债 金额

　　活期存款 4 房屋贷款 25

　　房产(投资及自用) 210 其他负债 16

　　家庭总资产 214 家庭总负债 41

　　家庭净资产 173

　　梁女士家庭年度收支状况表(单位：万元)

　　家庭收入 金额 家庭支出 金额

　　税后薪酬 9.6 生活费及父母赡养费 4.8

　　住房公积金 2.04 子女教育费 1.08

　　租金收入 4.68 房屋贷款供款 2.76

　　家庭总收入 16.32 家庭总支出 8.64

　　家庭净收入 7.68(即6400元/月)

　　资产配置和投资建议：

　　(一)预留家庭紧急备用金。

　　一般应预留日常支出6个月的资金作为紧急备用金，按梁女士的家庭情况计算为3万元。此外，应为双方老人额外预留一笔医疗基金，建议约3万元。建议选择超短期理财产品。

　　(二)出售郊区住房套现。

　　为了更好地腾出投资本金，建议以现价出售郊区住房套现60万元，还清贷款25万元后，剩余35万元，每月无须再支付贷款。

　　(三)分4年还清借款。

　　梁女士并未说明是否需要为借款支付利息，因此方案中暂不考虑利息支出，建议分4年还款，出售郊区住房后还第一期。

　　(四)加强家庭保障。

　　梁女士夫妇应购买适当的商业性重疾保险，建议购买终身重疾险或意外险。

　　(五)5年后换房购车。

　　经资产重新配置后，梁女士家庭目前可支配的生息资产为27.4万元，每月节余增加至8700元。假设净投资收益率7%(已扣除暂按5%计算的通胀率，中等风险回报水平)，房价增长率5%，房屋折旧率2%，租金和工资增长率刚好和通胀抵消，则5年后梁女士家庭的金融资产如下表(单位：万元)：

　　5年后将现价60万元的市区自住房出售，以同样的房价升幅并扣除折旧后可套现约70万元，梁女士家庭到时的可支配资产约为149万元。建议梁女士的换房选择以100平方米左右为宜。以广州市区(不含中心区)均价1万元/平方米计算，5年后一套100平方米的住房需要128万元，加上配置装修、家电和家具等后续费用，总价约达140万元。而同档次的车价今后将不断下降，5年后15万元左右的小车应可满足需要，加上各项税费合计约需17万元。

　　为更好地提升生活质量，建议选择按揭贷款，首付八成即103万元，余下两成即25万元做5年期公积金贷款，按目前政策和利率水平月供约4700元。全价支付后续购房费用12万元。全价支付购车费用17万元。剩余17万元继续作为生息资产、退休养老基金和孩子大学教育基金，可考虑国债、信托等，还可适量配置型基金、平衡型基金等。(张秀钦 黄晓)

　　年度 　　当年 　　还款 　　人寿保险费 　　预期本利和

　　节余(+) 　　支出(-) 　　支出(-)

　　现 在 - - - 27.4

　　第1年末 10.44 4 1.6 34.8888

　　第2年末 10.44 4 1.6 42.9018

　　第3年末 10.44 4 1.6 51.4757

　　第4年末 10.44 0 1.6 64.6498

　　第5年末 10.44 0 1.6 78.7461