南京市房产档案馆表示，办首套房证明原则上须由购房者委托借贷银行来查询。

　　6月4日，三部委联合发文，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”。

　　不过，在这个被业界称为最严厉的二套房标准认定政策出台之时，由于不同购房者的情况千差万别，并且各家银行在执行方式上尚不一致，因此，政策在加强调控、收紧房贷的同时，也给很多市民造成了一些理解上的困惑，从而影响了不少购房者的判断和选择。

　　为了能够减少政策操作层面上不确定性而导致的购房者误判，本期《扬子楼市》归结出了10个与二套房贷政策相关且较为典型的问题，通过对南京房管部门、南京市公积金中心以及多家银行的走访，来为购房者进行一个相对全面的解答。

　　惟一的住房以旧换新

　　也算二套房？

　　问：以旧换新，前一套房为房改房，未贷款，打算卖掉换购一套新房，是否也算二套房？如果要算一套房，如何操作？

　　答：南京多家银行都表示，目前来说，无论已拥有的房子是什么样的住房且有无贷款记录，只要实际拥有一套住房的同时再出手买房的，都算作第二套住房。如果将拥有的唯一住房卖掉之后，再买其它新房，则属于一套房。

　　中信银行南京银行  （601009 ,,,）的一位个贷部经理表示，目前市民拥有几套住房，主要有两个记录作为依据：一是房管局档案馆的备案，二是房管局的交易记录。前者覆盖面较小，而后者统计较为详细。

　　银行现在办理房贷，基本都倾向于看交易记录，因此会要求购房者到房管局开具实际持有房屋的证明材料。

　　对于仅有备案的老旧房改房，南京市房管局相关人士表示，如果有房产证且上面有私人名字，则要算二手商品房，不能规避二套房的规定；如果没有房产证或上面不是私人名字，则不算二手商品房，可以暂时逃避二套房的规定。