房地产是否有复苏迹象？
　　我们对行业发展趋势做出以下判断：短期内市场需求的饥渴度并不强烈，房价还有下降空间，成交量将逐步稳定并伴随阶段性高峰的反复出现。
　　真实收入和购房成本之间的变化究竟如何？
　　这里引用西南证券董先安举的一个例子：不妨假设购置 90平方米住房，按均价 5000元/平方米计。若他选择的是所谓改善型、自住型购房，首付20%，贷款利息 7折(5.94%×0.7=4.158%)；若是所谓投资型二套房，首付 30%，贷款利息 1.1倍(5.94%×1.1=6.534%)。考虑收入和物价水平变化，由于多次降息，两者月供收入比已下降至接近2005年水平。
　　房地产的春天在哪儿？
　　2~3个月内市场难以复苏
　　经历 2008年地产市场的大幅下滑之后，我们觉得目前房地产市场与先前存在很大不同。最值得我们关注的特征是阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。我们认为这种成交量连续放大的可能性不大，但是未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现。交易量可能更多在一定范围之内波动。
　　我们并不认为市场本身能够在短暂的两到三个月就实现复苏，房价泡沫还有待释放。但最坏的时候正在离我们远去。
　　2007年全国房价经历了一轮超常规的迅速拉高。在短短半年时间之内，全国房价指数从 4月的 105.4迅速上升到12月的110.5。加之当时A股市场走高，在财富效应的推动下市场需求被极大程度的释放。
　　从房价收入比来看，2007年的市场价格存在较大泡沫。这种泡沫的长期存在一方面消耗了需求方的购买能力，另一方面推高了开发商、政府对行业利润的预期，从而造成地价、房价长期居高不下。在 2007年市场达到高点后 ，2008年房价开始降温。应该说除了深圳等前期快速上涨地区短期内出现明显暴跌之外，大部分国内一线城市的下降幅度在10%左右，二三线城市下降程度略微低于10%。因此目前房价的泡沫空间在现有购买力条件下依旧存在，未来还有待进一步释放。
　　政策导向决定市场复苏的速度
　　对于行业回暖的速度，最关键的因素还是看中央的政策力度。2008年中央层面先后出台"财政部十条"、"国务院三点措施"等政策，还是围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面。
　　地方层面的房地产政策要大于中央，不仅延续了中央对于相关指导思路，还在缓解房地产企业资金压力、土地开发期限、消费者购房优惠和补贴政策、扩大购房群体等方面给予了更大程度的支持。 从行业周期和政府政策力度的相关性来看，往往行业周期落后政策周期3到6个月。因此，前一阶段政策效果应该在近期的一段时间开始有所显现。
　　由于两会期间国家并没有出台关于地产的更大程度的扶持政策，因此我们觉得后期行业自身修复的可能性更大。
　　地产板块投资依然具有吸引力
　　在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。我们认为目前有几点因素是值得大家看重的：
　　1。维持地产市场的稳定是中央政府重要的指导思想，近期应该不会出现对行业的利空政策；
　　2。流动性有所放松，可以缓解开发商资金压力；
　　3.A股市场短期的财富效应不容忽视；
　　4。部分地区成交量放大，有利于地产市场信心提震。
　　2008年行业各方面指数都经历大幅度下滑，上市公司业绩也出现一定程度下降。这种大幅度下降一定程度上降低了今年的对比基数。基数的下降一定程度上缓解了上市公司业绩增长的压力。
　　我们认为，在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。除上市公司本身的业绩保障、增长幅度、经营水平外，还需要考虑公司的经营模式、资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。
　　CHART 房地产泡沫循环
　　数据来源：齐鲁证券研究所
　　房价上涨
　　中央政府：出台行业调控政策
　　地方政府：土地收入预期加大
　　开发商：提价，扩大开工和储备
　　消费者：购买力释放
　　成交滞胀
　　中央政府：窗口指导
　　地方政府：窗口指导
　　开发商：保持价格
　　消费者：购买力释放防缓
　　泡沫破灭
　　中央政府：放松调控政策
　　地方政府：扶持行业
　　开发商：降价，减少开工
　　消费者：购买力下滑
　　购买力积蓄
　　中央政府：窗口指导
　　地方政府：窗口指导
　　开发商：温和开发
　　消费者：购买力积蓄