"总算可以享受7折优惠利率了！"在收到银行的短信通知后，深圳"房奴"张小斌长长地舒了一口气，这意味着他从下个月开始，每月的月供可以省去不少银子，也意味着他在与银行近两个月的"斗争"中终于取胜。
　　回顾这些天来的折腾，张小斌感叹："银行设置的障碍实在太多了，就是不想轻易降利息！"小斌的经历不仅反映了大多数房奴的困惑，也折射出银行对待存量房贷态度的微妙变化。
　　障碍一：具体细则秘而不宣
　　去年10月27日，政府推出了鼓励自住型购房贷款的房贷新政，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。听到这一消息，张小斌欣喜万分，第二天他就跑去办理房贷的支行咨询利率下调的事情，银行的答复是，总行的实施细则还没有出来，要等细则出来了才能办理。张小斌身边的同事和朋友后来纷纷去各自的银行咨询，也得到了同样的回答。
　　"反正合同上说下一年的1月1日起才能执行新利率，还有两个月的时间，到时候细则肯定会出来，"张小斌决定耐心等候银行的通知。等了一个月，银行方面依然没有任何消息，倒是地产中介给他发来了几条免费转按揭的短信--"我公司负责帮忙免费转按揭，手续简便，马上享受7折优惠利率"。因为房贷从老银行转到新银行就算该银行的新增房贷业务，所以很快就能享受降息后利率的7折。为了尽快给自己的房贷减负，张小斌的不少朋友选择了转按揭，把房贷从四大银行转到了深发展、广发等态度更加积极的股份制商业银行。
　　转眼到了12月，银行的存量房贷细则仍然没有出台。但在深圳和上海两地，银行的态度已经开始松动，包括工行、深圳平安银行、深发展在内的多家银行悄悄办理起了房贷优惠的申请。所谓悄悄，是指只有客户主动提出申请，申请批准后才可以享受利率7折，对于未提出申请的老房贷客户，银行一般不会主动打折，也不会通知其前来办理申请。
　　银行业内人士透露，房贷余额规模巨大，主动下调所有老贷款利率将意味着银行利润的大量流失，所以各家银行对于优惠利率的实施细则都很谨慎。
　　障碍二：申请条件五花八门
　　迟迟没有等到银行通知的张小斌感到愤怒，他给深圳市消委会打去了投诉电话："平时银行要我还贷款、还信用卡欠账时，就会很及时、很勤快地给我发手机短信。但是这次可以享受7折的房贷利率优惠，却没有以任何方式通知我。直到有朋友去银行问，才知道可以填表申请降息了。"愤怒的不止小斌一个，深圳市消委会的工作人员告诉他，最近关于银行投诉最多的就是降息问题。
　　终于等到填表申请了，银行工作人员却给小斌泼了一盆冷水，"你的条件可能不符合我们的优质客户条件，申请不一定能通过。"理由是小斌不满足"工资每月8000元以上"这一标准。"其他银行申请优惠利率都没有这条规定啊！你们凭什么这样规定？"小斌觉得这样的规定对于他这样的工薪阶层太不公平。
　　房贷经理给出的解释是各家银行识别优质客户的标准不一样，而且总行给各地分行的只是一个大概指引，具体细则由放贷的支行依据当地的情况具体制定。"像你这样的情况，要想通过申请，可以选择在我们银行存3个月以上的大额定期， 5万元就可以。或者，你可以帮亲戚朋友在这里多办几张信用卡。这样可以提高你对我们银行的贡献度。"
　　听到这样的解释，小斌火冒三丈："我要是有这么多存款还稀罕你们给我打7折吗？信用卡我们都办过了，不想再办了。"
　　据了解，各家银行衡量优质客户的标准五花八门，如民生银行()和农业银行都把贷款余额在30万以上作为标准，有的银行将是否使用该行的网银作为标准，也有银行将借款人家庭净资产是否达到100万元作为标准……
　　备受打击的小斌决定转按揭，他咨询了深发展的一位信贷经理，对方马上表示可以为他免费办理转按揭，而且转的下个月就能享受优惠利率。当小斌把这一消息转告原来银行的房贷经理时，戏剧性的一幕发生了，房贷经理表示因为小斌的信用记录非常良好，申请通过没什么问题，劝他不要转按揭。
　　障碍三：附加条款不容商量
　　当然，银行的优惠利率也不是"免费午餐"。小斌在填写申请的时候发现，附加条款里赫然写着不得提前还贷和缩短贷款年限，否则要支付银行违约金。
　　这样的条款出现在了很多银行的申请表上，比如招行规定获得七折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金；深发展规定两年内不得提前还清贷款……
　　对于客户申请7折利率，银行为何设置了重重障碍？业内人士分析，这是因为银行既怕丢了客户，又怕少了利润。有市场人士预测，截至2008年底，全国个人住房按揭贷款余额预计将突破3.6万亿。如果严格按照首套、普通型住房才能享受7折优惠利率，那么需要重新定价的存量规模大约为3000亿，按当前利差水平商业银行减收在15亿元左右。
　　不过，由于房贷依然是个各家银行风险最低的优质贷款，迫于越来越激烈的竞争，银行最终完全放开老贷新惠政策，已经是大势所趋。中央财经大学中国银行()业研究中心主任郭田勇教授在接受采访时表示， "只要有一家银行打破沉默，实施7折的存量房贷优惠政策，其他银行为了防止失去市场份额，也会纷纷效仿。"
　　"现在不打折根本留不住客户，对总行也没法交代。"深圳一支行的个贷部负责人告诉记者，再过一两个月，对于首套房住宅型的存量客户，无论贷款金额满不满30万元，肯定都能执行7折利率。