收益预计封顶6％左右，专家称房产低迷影响其募资规模
　　日前，央行金融市场司副司长霍颖励表示，房地产投资信托基金（REITs）已形成初步的试点总体构架，产品设计和制度安排注重风险防范。7日，房地产业界人士受访时都表示，这将让商业物业开发"松绑"，增加资金流动性。开发商多了一个融资渠道和退出出口，且增加老百姓的理财工具。但由于今年房地产市道不好，因此即便REITs在国内放开试点，预计募集规模不会太大，不至于那么快就成风。
　　资深银行业人士梁东晖预计，广州商业房托基金的收益率封顶约6％左右。中原地产写字楼部总监朱辉透露，广州已有2个商业项目为基金公司物色，可能预备资产包待政策放开。
　　穗有两个项目进入物色洽谈
　　据了解，目前国内开发写字楼等商业物业，如果大比例进行出租，往往开发资金要求高，回收周期较长。因此，不少开发商更热衷周期较短的、可期楼销售回笼资金的住宅开发。中原地产写字楼部总监朱辉表示，REITs目前在香港、新加坡等地都有，但国内暂时还没有。房地产投资信托基金如获批准，是很大的利好，写字楼多了一个融资渠道，多一个营销模式选择。尤其利好一二线城市的、3年或以上的稳定经营收益的带租约商业项目，预计未来一两年内将会得到很好的推广。
　　朱辉透露，基金公司已在各地进行物色资产包，预备待政策放开进行操作。目前有基金公司通过中原地产与两个商业项目进行洽谈，但还处于摸索阶段，最终不一定会正式成为试点项目。但北京、上海已经有谈妥适合的项目。据悉，该两个广州项目位于东山区。主要是房托也要求开发商、大业主愿意配合，有中长线投资的战略眼光。
　　本来应作为基金经理紧盯的"宝库"--珠江新城，由于目前不符合3年以上带租约的要求，暂时无法运作；而中信等天河板块的写字楼目前自身经营不错，大业主没有将它们拿出来的意思。但另一方面，城建总集团也将维多利广场等几个商业项目都在香港进行房托。
　　预计穗REITs收益率封顶6％
　　资深银行业从业员梁东晖也认为，REITs如推行肯定是重大利好消息，主要是对商业物业，可以增加资产流动性。但他估计，应该不至于那么快就成风。首先，投资者认购REITs，主要看收益率。因此，如果在2007年推行会很容易，但今年市道不好，收益率低的话规模也不会很大。
　　梁东晖表示，基金公司做REITs，要么按市场价整体买下当业主；要么基金拿下后自己做开发商。一开始肯定会比较倾向于较稳妥，选择前者。广州商业市场适合做REITs的并不少，比如中大布匹市场、梓元岗皮具市场、天河电脑城等都是很好的物业，但是业主是否愿意那出来变成公众公司，让公众也受益是个问题。
　　REITs对开发资金周转不过来的项目来说，才比较受欢迎。开发商可以作为一个融资的渠道；开发产品后多了一个出口，退出的渠道多了一个。另外，老百姓也多了一个理财工具。梁东晖预计，今年REITs的回报率不会太高，广州商业地产的年回报率平均大概是6％～8％，但基金运作要收取一定的管理费，能最终给大众分享的收益，大概封顶也就是6％左右。因此，能吸引多少人来买还是个问题，而且开发商是否愿意拿出来也是个问题，募集的规模不会太大。
　　专家建议用REITs助推
　　日前，中房集团理事长孟晓苏建议，可以用REITs助推廉租房，可以成为地方政府构建的利器。 政府3年内要安排9个亿加快保障性住房的建设，可以发行REITs募集建设资金，用社会基金和运营发展廉租房。在美国，也有很多地方把州的监狱REITs了，由政府交租金，这样就把财政收入收回了，把纳税人的钱收回来变成投资人的房子。但梁东晖认为，廉租房如果收益在2％～3％左右的话，对投资者的吸引力不大，除非是有专业产业基金进行运作，认购对象可以是慈善机构、政府安居工程建设部门、工厂、大企业等等。
　　孟晓苏认为，Reits不仅是物业，持有人可以分红，也可以通过流通市场上市，是一个非常好的资本体，如果这个可以在中国出现，并且在股市上占有一席之地，就可以改变目前股市资金量少，缺乏稳定性收益率的资产等等问题，可以使资本市场平稳地发展。但Reits应该由有经验的房地产的企业搞，因为中国缺乏这样的机构，包括信托公司也没有做过，倒是房地产企业家和从业人员了解房屋。由于中国可以借鉴别人的经验，所以为监管问题在中国不是大问题。