过去几年国家针对旺盛的消费市场持续出台了包括税收、信贷、土地、开发和交易等系列紧缩房地产开发消费的调控,政策的积累效应终于在二套放贷政策出台后的07年四季度显现,勒住了一路狂奔的房市。以深圳为首的城市价量大幅下跌,主要城市成交量大幅萎缩、价格也出现不同程度的下跌,住房消费萎靡不振。全国房地产当月投资增速08年8月份较6月份下降一半,销售回款大幅下降,预计09年全国房地产投资增速将下降至零。同时,美国次贷危机加速了国内外经济下行的速度,启动内需拉动经济成为必然。房地产涉及的链长,房市不振不仅不能提振下行的中国经济反而在拖累经济,房市过度波动也将对经济金融稳定构成威胁,恢复适度住房消费成为必然选择。

　　为提振住房消费,降低消费成本,两月前二三线城市已陆续放松了购房相关的政策,近日一线城市上海等也开始跟进,不排除其他一线城市也陆续将跟进。上海市公积金管理中心近期发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》,上调补充住房公积金贷款的最高额度,符合条件的家庭最高可贷60万元。而相比上海更为猛烈的,是杭州市政府发布的《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》,其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。其它各地刺激住房消费主要手段包括降低契税率,减免交易税,购房财政补贴;提高购买一二手住房公积金贷款额度;公积金贷款首付降低至2成、贷款期限延长至30年,可异地可申请公积金贷款;首套房贷优惠,放宽改善性住房的贷款门槛;购房入户等等优惠政策。

　　受近期一些地方政府频频出台的房地产救市行动,使沉寂了许久的地产却异军突起。昨日龙头股万科A涨幅更是一度达到9.89%。与此同时,其成交量也较上一交易日放大一倍有余,全天成交达到18.58亿元,高居深市个股成交第一位。而整个地产板块在昨日股指出现回调的情况下仅微跌了0.73%,成为最抗跌的板块之一。一位市场人士表示,地产板块近期开始出现逆市走强主要缘于市场对有关调控政策的松动预期。如杭州市昨日出台的《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》就从入户政策、放松公积金贷款、税收补贴、费用减免等方面激励投资者买房,同时从调整出让价款支付期限,放宽项目开竣工期限等方面,对地产开发企业进行扶持,这其实是对地产业一个全方位的扶持政策。如果其他地方政府也都出台类似政策的话,相信地产板块的投资机会才刚刚出现。

　　地方政府近期对房地产的救市影响偏于正面,但目前地产的股价相对估值普遍较高。投资者对此应持谨慎态度,如有反弹需及时调低配置。理由是:（1）行业基本面的向下使得股价持续反弹缺乏持续催化剂;（2）行业最悲观的情况并没有到来,部分开发商对政策偏于乐观的预期将导致其反应速度相对滞后,导致价格的调整速度放慢,延长行业的调整周期;（3）目前市场股价对应的RNAV幅度为10%-20%,PB为1.9倍左右,基本反映了10%-15%的下跌的预期。但是房价下跌10%导致土地资产重估减值在20%-30%左右,基于目前土地市场价格的相对坚挺,这部分价值调整反映并不充分,而且一线公司的估值高于二线公司。此外,需要提醒投资者的是,降息通道的前期,对降息的预期会刺激反复反弹,但是时间点难以把握,并且难以改变行业下行的趋势;另外部分刚性需求被抑制过度后可能会在某点爆发,但并不代表行业反转的出现。

　　不过,由于07年房地产市场的火爆（07年供需比为0.76）,刺激了房地产加速投资,导致2008年和2009年供应出现大幅增长,随着08年市场进入调整期,投资减缓,在中国市场具有长期刚性需求背景下,供求关系将重新回到平衡,从供求关系看,预计2010年房地产市场将回暖。由于房地产投资占GDP比例大概在8％左右,为了保持经济平稳增长,不排除中央政府会对房地产行业适当改变从紧的调控政策,届时,将会缩短房地产调整周期。国信经济所近期也就四季度和明年上半年看好的行业,向上海地区公司的投资总监与研究总监进行问卷。问卷显示,09年上半年较08下半年有明显改观的行业有房地产行业、信息技术。

　　各机构对房地产行业的分析汇总:

　　长城证券:尽管目前股价已经较前期大幅下挫、估值已与国际市场接轨,但在房价仍处于大幅高估、面临调整风险的情况下,投资时机还需等待。在房价下跌的情况下,行业09年整体业绩可能出现负增长的状况,这将提高行业未来的动态估值,因此维持对行业的“中性”。

　　国都证券:行业基本面趋于恶化,房地产市场已经步入深度调整,即使政策暖市,短期回暖的可能性仍然很小,维持“中性、A”的评级,但不排除后续出台刺激政策带来的交易性投资机会。

　　财富证券:供应放大导致市场短期难以消化、房价仍然超出居民承受能力、政府从紧调控政策、内外经济环境恶化以及热钱加速流出等五大因素导致房地产市场短期难以回暖。未来驱动房地产回暖的长期因素是刚性需求长期存在,短期因素是房价进一步下跌,而政策松绑则是短期刺激市场需求有效方法之一。预计2010年房地产市场将回暖。

　　东方证券:各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况各不相同,应该有区别的对待每个区域不同的房地产市场发展情况,采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策。预计,未来中央政府关于房地产市场的调控政策趋势也是进一步放松。从地产股的估值水平来看,目前仍处于价值投资区域,建议超配房地产细分行业龙头公司。

　　申银万国:对未来政策的影响持谨慎态度,一旦政策出台,成交量未能如期恢复,将会对股价造成更大的压力。维持对房地产板块的中性评级,投资机会将来自于政策预期和资金博弈带来的反弹,但是一旦政策落实或者估值相对其他行业偏高时,建议及时调低仓位。

　　渤海证券:尽管销售面积同07年相比有所下降,但市场仍处在合理状态。在开发商大力促销,四季度购房预期好于前三季度的情况下,商品房库存压力下降,小户型产品陆续推出以及利多政策多于利空政策的政策环境配合,市场不会变得更糟。因此,维持对房地产市场的看好评级。

　　方正证券:全国房价在下调的同时并没有带来销售量的增长,这可能预示着全国房价将进一步向下调整,而调整的幅度大小与时间长短将与行业政策和货币政策息息相关。,在房价和成交量继续萎缩的形势下,很难找到行业业绩即将回暖的信号,因此,行业在短期内还需要继续调整,但中长期看好这个行业。

　　国泰君安:商品房销售额增速为11年来首次负增长,但供给仍然正增长,商品房新开工面积和销售面积之差扩大至历史新高,大量城市房屋库存严重,空置面积增加导致房价下行压力。值得关注的是各地方政府虽然积极出台各项救市措施,但这些地方的房市交易依然萎靡不振。近期地产股出现反弹,投资者主要是在赌政策。所以,地产股的反弹应该是交易性机会。